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一、报告概述

本报告基于2026年7月韶关市二手房实际成交案例，从成交价格、区域分布、户型结构、价格走势等多个维度进行深度分析，为购房者、业主及行业从业者提供数据参考与决策依据。

二、数据来源与样本说明

本报告数据来源于韶关市不动产登记中心公开备案信息、主流房产交易平台挂牌及成交记录，以及线下中介机构实际成交回访数据。样本覆盖韶关市浈江区、武江区、曲江区、乐昌市、南雄市、仁化县、始兴县、翁源县、新丰县、乳源瑶族自治县等主要行政区划。

2026年7月共采集有效成交样本286套，其中住宅类成交251套，占比87.8%；商业及办公类成交35套，占比12.2%。样本覆盖高层住宅、楼梯房、电梯洋房、别墅等多种物业类型。

三、2026年7月韶关市二手房整体成交价格分析

3.1 全市成交均价概况

2026年7月，韶关市二手房整体成交均价为5,842元/平方米，环比2026年6月上涨0.8%，同比2025年7月下降2.3%。整体价格走势呈现"低位企稳、局部回暖"的特征。

3.2 成交价格区间分布

从成交总价区间来看，50-80万元区间为绝对主力，占比达41.6%；30-50万元区间占比27.3%；80-120万元区间占比18.5%；120万元以上占比仅6.3%；30万元以下占比6.3%。

四、分区域成交价格深度分析

4.1 浈江区

浈江区作为韶关老城区，7月成交82套，成交均价5,360元/平方米，环比上涨0.5%。该区域以老旧楼梯房为主，房龄15年以上房源占比达62%，但凭借成熟的商业配套和优质教育资源，仍保持稳定的成交节奏。

典型案例：浈江区风采街道某90㎡三房两厅，建成于2008年，7月中旬以46.8万元成交，折合单价5,200元/㎡。该房源位于老城区核心地段，步行5分钟可达大型商超，对口小学为省级重点小学，挂牌周期仅23天即成交。

4.2 武江区

武江区为韶关城市发展新区，7月成交96套，成交均价6,580元/平方米，环比上涨1.2%，为全市涨幅最高区域。该区域次新房集中，房龄10年以内房源占比达58%，芙蓉新城板块表现尤为突出。

典型案例：武江区芙蓉新城某118㎡四房两厅，建成于2019年，带精装修及车位，7月下旬以98.6万元成交，折合单价8,356元/㎡。该房源位于新城核心区，紧邻大型商业综合体和三甲医院，挂牌价105万元，最终议价空间约6.1%。

4.3 曲江区

曲江区7月成交38套，成交均价4,280元/平方米，环比下降0.7%。该区域以本地刚需和改善型需求为主，价格相对平稳，部分老旧小区存在一定议价空间。

典型案例：曲江区马坝镇某75㎡两房两厅，建成于2010年，7月初以31.5万元成交，折合单价4,200元/㎡。业主因置换需求急售，挂牌价35万元，最终降价10%成交，成交周期仅15天。

4.4 县域市场

乐昌市、南雄市、仁化县等县域市场7月合计成交70套，成交均价集中在3,200-4,500元/平方米区间。其中乐昌市成交均价4,150元/㎡，南雄市3,860元/㎡，仁化县3,450元/㎡。

典型案例：乐昌市城区某128㎡四房两厅，建成于2015年，带简单装修，7月中旬以52万元成交，折合单价4,063元/㎡。该房源为电梯洋房，小区环境较好，买家为本地改善型家庭，挂牌周期约45天。

五、户型与面积段成交价格分析

5.1 不同户型成交情况

5.2 面积段价格分析

从面积段来看，90-120㎡面积段成交最为活跃，占比达38.5%，成交均价5,960元/㎡；60-90㎡面积段占比31.8%，成交均价5,720元/㎡；120-144㎡面积段占比18.2%，成交均价6,180元/㎡；144㎡以上占比6.3%，成交均价6,520元/㎡。

六、价格影响因素深度分析

6.1 房龄对价格的影响

房龄是影响成交价格的核心因素之一。数据显示，房龄5年以内房源成交均价为7,150元/㎡；5-10年房源均价6,380元/㎡；10-15年房源均价5,420元/㎡；15-20年房源均价4,680元/㎡；20年以上房源均价3,950元/㎡。

6.2 装修状况对价格的影响

精装修房源成交均价为6,580元/㎡，简装修房源均价5,720元/㎡，毛坯房源均价5,150元/㎡。精装房源较毛坯房源溢价约27.8%，装修对成交价的影响显著。

6.3 楼层与朝向因素

电梯房成交均价为6,420元/㎡，楼梯房均价4,980元/㎡，电梯房溢价约28.9%。朝向方面，南北通透房源成交均价6,150元/㎡，南向房源5,980元/㎡，北向房源5,420元/㎡。

七、市场趋势研判与建议

7.1 市场趋势研判

综合2026年7月成交数据，韶关二手房市场呈现以下趋势：

• 价格企稳回升：全市均价环比微涨0.8%，武江区等核心区域率先回暖，市场信心逐步修复。
• 刚需主导市场：50-80万元总价段成交占比超四成，三房户型为绝对主力，刚需和首改需求仍是市场基本盘。
• 区域分化明显：武江区凭借新城配套优势持续领涨，老城区和县域市场以价换量特征明显。
• 议价空间收窄：整体平均议价空间从年初的8.5%收窄至7月的6.2%，卖方心态趋于稳定。

7.2 购房者建议

对于刚需购房者，建议重点关注武江区芙蓉新城板块的次新房源，虽然单价相对较高，但保值增值能力更强；对于预算有限的购房者，可关注浈江区老城区房龄15年左右、总价50万元以内的房源，此类房源议价空间相对较大。

7.3 业主建议

对于计划出售房产的业主，建议合理定价，避免过高挂牌导致成交周期拉长。数据显示，挂牌价高于市场价10%以上的房源，平均成交周期延长至68天；而定价贴近市场价的房源，平均成交周期仅32天。

八、总结

2026年7月韶关市二手房市场整体呈现"量升价稳、局部回暖"的态势。全市成交均价5,842元/㎡，环比微涨0.8%，成交量环比增长7.9%。武江区凭借新城配套优势成为价格领涨区域，浈江区老城区凭借成熟配套保持稳定成交，县域市场则以价换量。建议购房者根据自身需求和预算，结合区域发展潜力、房龄、装修等因素综合决策，把握当前相对平稳的入市窗口期。

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