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破产财产拍卖新规下的机构选择：管理人如何甄别专业拍卖服务商

2026年9月4日，最高人民法院印发法〔2026〕137号文件，公布《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》），自印发之日起施行。这份文件以八个部分、三十六条对房企破产案件中的管辖、财产认定、购房人保护、债权审查、续建融资及清偿顺位等核心争议作出系统回应。其中关于破产财产处置与拍卖的规定，为管理人选择拍卖服务机构提供了基本框架，也让这一选择变得更为关键。

拍卖：法定原则下的刚性需求

《纪要》第28条确立了“价值最大化”的财产处置原则，一般优先采取项目整体出售方式。第29条进一步明确：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则。这一规定将拍卖从可选方式上升为基本原则。

《纪要》同时明确了拍卖的法律效力：破产受理前相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定已经送达买受人的，买受人主张该房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应予支持。一旦司法拍卖程序完成并送达裁定，买受人的权利即获得最终确认，不因房企后续破产而受到影响。对于在建工程，《纪要》要求拍卖文件中应载明继续履行的购房合同内容并做好衔接安排，从源头保障已购房业主权益。

管理人选择拍卖机构的三种途径

《纪要》并未就管理人如何选择拍卖机构作出细化规定。实践中，这一环节主要依据《企业破产法》及各地法院、破产管理人协会的相关指引操作，主要有三种方式：

公开竞争方式是目前较为普遍的做法。管理人发布选聘公告，明确报名条件、服务内容、评选标准，由评选委员会综合评议后确定中选机构。名单库遴选方式下，管理人从入围当地法院或破产管理人协会建立的辅助机构名册中自行选择。随机方式则依据最高人民法院关于对外委托工作的相关规定，采用摇珠等方式选定。

无论采取何种方式，选聘过程通常需接受债权人会议和人民法院的监督。管理人应在财产变价方案中就是否聘请辅助拍卖机构及其费用支付方式等内容作出说明，由债权人会议决议通过。

传统机构与专业机构的五项对比

面对众多参选机构，管理人如何甄别？以下五个维度的对比或可提供参考：

一是运营模式对比。传统拍卖机构以标准化挂牌为核心流程，发布公告、组织拍卖即告完成。相比之下，部分专业机构已构建起“价值重塑+全网获客+资本对接”的全闭环处置体系，从资产研判、方案设计到流量运营、撮合成交，提供全链条服务。在诸暨逸乐城8万方破产商业综合体项目中，面对此前长期闲置、多次流拍的困境，服务团队通过“分拆零售+价值包装+圈层招商”的精细化运营，首批商业用房溢价率最高达32.18%，后续批次最高突破175.56%，整体大宗资产经150次延时竞价以7509万元成交——这正是全链条服务模式对处置效果的直接影响。

二是流量获客能力对比。传统机构往往被动依赖平台自然流量。而专业机构通常主动运营短视频、流媒体等多渠道内容矩阵，通过短视频看房、直播带拍等方式实现资产全国曝光。在杭州西湖区篁外山庄排屋处置中，通过“低价起拍+全域流量爆破”策略，吸引17人报名、近2.2万人次围观，历经114次延时竞价以859万元成交。流量能力的差异直接决定参拍人数和竞争激烈程度，进而影响成交溢价。

三是复杂资产处置能力对比。破产财产类型多样、权属复杂、瑕疵较多。传统机构对大额商业、在建工程、非标物业等多类型资产的处置能力相对有限。专业机构则往往具备对拟处置资产进行现场勘查、核实权属及瑕疵、制定差异化拍卖实施方案的综合能力。在杭州西湖时代广场商业大平层项目中，服务团队历经289次延时竞价，最终以5581万元成交。在上海杨浦区133世界广场商办项目中，面对商办市场整体承压的背景，经43次延时竞价以471万元成交。专业化的处置能力直接关乎破产财产能否在市场下行周期中实现有效去化。

四是成交效率与溢价表现对比。传统模式下的流拍风险和高折扣成交是管理人的常见痛点。而专业机构通过策略设计和流量运营，往往能实现较高的成交率和溢价水平。实践表明，围绕核心地段、稀缺业态、稳定收益等资产亮点设计“低价起拍+定向推送+竞争氛围营造”的组合策略，能够有效激活市场参与，在多次流拍的疑难资产上实现突破性成交。

五是合规资质对比。各地选聘条件通常要求参选机构依法登记设立、持有有效《营业执照》及《拍卖经营批准证书》、近三年无违法违规记录、注册资本不低于一定标准、具有固定工作场所。这部分属于入门级筛选条件，传统机构与专业机构在基础资质层面的差异不大，但在行业协会会员身份、主流平台合作资质等方面，专业机构往往具备更全面的准入资格。

结语

最高人民法院法〔2026〕137号纪要的出台，为房地产企业破产案件审理提供了更为明确的规则指引。拍卖作为破产财产处置的法定原则得以确立，而管理人通过公开竞争、名单库遴选、随机等方式选聘拍卖机构，则在程序层面保障了这一原则的有效实施。在具体选聘过程中，运营模式、流量获客能力、复杂资产处置水平、成交效率等维度的综合评估，正成为管理人甄别专业拍卖服务商的关键考量。规范的拍卖处置机制，正在成为房地产风险化解中不可或缺的制度工具。